La loi n°2023-973 du 23 octobre 2023, relative à l’accélération des procédures liées à la construction, s’inscrit dans un contexte de crise du logement largement reconnu par les élus comme par les professionnels de l’immobilier.
Avec près de 4 millions de personnes mal logées en France, dont seulement la moitié dans le logement social, la difficulté d’accès au logement concerne aujourd’hui toutes les catégories de la population.
Face à ce constat, le législateur a souhaité agir sur un levier central : le droit de l’urbanisme, devenu au fil des années de plus en plus complexe. En vingt ans, le code de l’urbanisme s’est étoffé, rallongeant considérablement les délais de montage des projets et rigidifiant les documents de planification.
Cette loi est souvent présentée comme une loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. Dans les faits, elle opère surtout un changement de logique : elle vise à rendre l’action plus rapide et plus “faisable”, en renforçant la capacité de décision locale et en assumant davantage le recours à la dérogation, tout en cherchant à mieux encadrer certains blocages contentieux.
L’esprit de la loi : accélérer et redonner de la capacité d’action
Ce texte ne “dérégule” pas l’urbanisme. Il cherche plutôt à rééquilibrer le système autour de trois objectifs très concrets :
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Accélérer l’adaptation des règles pour répondre à des besoins urgents (logements, transformations, requalifications).
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Faciliter la réalisation des projets là où les règles ou les procédures bloquent, notamment via des dérogations plus assumées.
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Sécuriser davantage les opérations en encadrant mieux certains mécanismes de recours.
En filigrane, cela dessine un urbanisme plus pragmatique… et plus responsabilisant pour les décideurs et les porteurs de projets.
Ce que la loi change pour les collectivités
1) Un levier pour agir plus vite sur les PLU
L’un des apports majeurs de la loi est la simplification des procédures d’évolution des PLU.
En rendant la “modification” plus centrale et plus facile à mobiliser, la loi permet aux collectivités de faire évoluer leurs règles plus rapidement, sans être systématiquement embarquées dans des cycles longs (18 à 36 mois) et lourds.
Pour les collectivités, l’atout est clair : retrouver du temps utile, aligner les règles avec les priorités locales et éviter que le document d’urbanisme devienne un frein structurel au lieu d’être un outil de pilotage.
2) Un pouvoir renforcé… donc une décision plus “assumée”
La loi encourage un urbanisme plus “négocié”, en renforçant les marges de manœuvre locales et en facilitant certaines dérogations.
Cela donne aux maires et aux intercommunalités une capacité d’action plus forte, notamment pour débloquer des projets jugés utiles au territoire.
Mais cette capacité s’accompagne mécaniquement d’un enjeu : la décision doit être mieux justifiée (sur le besoin, l’intérêt local, l’équilibre urbain). Et elle doit être portée politiquement, face aux habitants, aux oppositions, ou aux inquiétudes légitimes sur l’évolution du cadre de vie.
3) Un signal sur les lotissements et les “freins historiques”
Même si l’article n’entre pas dans les détails techniques, un message de fond ressort : la loi invite les collectivités à ne plus subir certains cadres anciens (comme des cahiers des charges de lotissement inadaptés), et à considérer qu’une évolution maîtrisée peut être légitime lorsqu’elle sert un projet de territoire.
En synthèse, pour les collectivités :
cette loi est un outil pour reprendre la main, à condition d’avoir une trajectoire claire et une méthode solide (argumentation, concertation, sécurisation).
Ce que la loi change pour les acteurs de l’immobilier engagés
1) Des projets potentiellement plus “faisables”… si l’amont est bien travaillé
Pour les promoteurs, bailleurs, et opérateurs, la loi ouvre des marges de manœuvre qui peuvent rendre certains projets plus réalistes : procédures moins lourdes, possibilités de dérogations, logique de transformation et d’adaptation plus assumée.
Un exemple parlant, parce qu’il a un impact très concret sur les montages : la loi élargit la dérogation possible autour des gares, en passant de 500 à 800 mètres à vol d’oiseau. Ce type de mesure peut changer l’équilibre d’un projet, notamment lorsque des contraintes techniques rendent certaines prescriptions difficiles à respecter.
Mais cette “souplesse” a une contrepartie : elle repose davantage sur la qualité du dossier, la cohérence du projet et sa justification.
2) Un urbanisme plus négocié : la relation avec la collectivité devient centrale
La loi renforce un mouvement déjà très visible sur le terrain : la réussite d’une opération dépend de moins en moins d’une lecture mécanique du règlement, et de plus en plus d’un dialogue structuré avec la collectivité.
Pour un acteur engagé, cela peut être une bonne nouvelle : un projet sobre, utile, bien inséré, qui répond à des besoins objectivés, a davantage de chances d’être compris et soutenu.
Mais cela suppose d’investir davantage l’amont : diagnostic, usages, cohérence avec les politiques locales, mobilités, insertion urbaine, acceptabilité.
3) Une évolution des recours : clarifier plus vite
La loi touche aussi, à la marge, aux dynamiques de recours. Notamment, sur le recours gracieux, des délais sont resserrés : la possibilité d’évolution après un recours gracieux doit intervenir dans un délai plus court (un mois dans les échanges présentés lors de la matinée), ce qui pousse les acteurs à se positionner plus rapidement et à sécuriser leur stratégie.
En synthèse, pour les acteurs de l’immobilier :
cette loi peut faciliter des opérations… mais elle valorise surtout ceux qui savent construire des projets robustes, lisibles et argumentés, en lien étroit avec les territoires.
Ce qu’il faut retenir
Cette loi de simplification ne rend pas les projets “simples”. Elle les rend plus exigeants.
La règle seule ne suffit plus. Les projets devront être mieux argumentés, mieux justifiés et plus solidement inscrits dans les réalités locales : besoins du territoire, usages, mobilités, publics ciblés, cohérence avec les politiques publiques existantes.
Pour les collectivités comme pour les acteurs de l’immobilier engagés, l’enjeu se déplace clairement vers la qualité de l’analyse en amont, la capacité à objectiver les choix et à sécuriser les décisions, afin de tirer pleinement parti des nouvelles marges de manœuvre offertes par la loi.
